Contabilidade para Construção Civil
Na obra a preço de custo, os compradores das unidades financiam a construção e pagam o custo real da obra, rateado entre eles. A Liderança faz a contabilidade desse empreendimento, estruturado como SPE ou SCP, e cuida da rotina com os cotistas: CNO, boletos, assembleias e prestação de contas até o condomínio.
Falar com um especialistaEscolha da modalidade, regras de rateio e regime tributário do empreendimento.
Constituição da entidade, CNO e organização fiscal desde o início.
Boletos, inadimplência, pagamentos, assembleias e prestação de contas.
Aferição, certidão para averbação e implantação do condomínio.
A Lei 4.591/1964 chama esse modelo de construção por administração: os adquirentes contratam a obra e pagam o custo integral da construção, rateado conforme a fração de cada unidade. Não há preço fechado nem a margem de uma incorporadora, e por isso o risco do custo final fica com os cotistas. A lei prevê uma comissão de representantes dos adquirentes para fiscalizar a obra e as contas.
O mesmo empreendimento pode ser estruturado de formas diferentes. A SPE é uma empresa só da obra, com CNPJ e patrimônio próprios. A SCP tem um sócio ostensivo que opera e sócios participantes. Cooperativas e associações de adquirentes também existem, mas hoje são pouco usadas. A escolha muda tributação, responsabilidade dos participantes e governança, e deve ser feita antes do primeiro boleto.
Durante a obra, a rotina financeira é o que mais pesa: as parcelas dos cotistas precisam ser emitidas, cobradas e conciliadas todo mês, e os pagamentos de fornecedores conferidos com o orçamento. A Liderança cuida da rotina com os cotistas e organiza as assembleias em que os cotistas aprovam contas, reajustes e decisões da obra.
Em regra, a obra precisa estar inscrita no Cadastro Nacional de Obras (CNO) da Receita Federal, salvo as dispensas previstas na legislação. É ele que vincula a construção ao responsável e serve de base para as contribuições previdenciárias da mão de obra. No fim, a obra passa pela aferição na Receita, e só com a certidão em ordem a construção pode ser averbada no registro de imóveis.
Como o custo é dividido entre todos, cada cotista precisa enxergar para onde foi o dinheiro. A prestação de contas compara o orçado com o realizado, mostra a situação de cada unidade e explica os reajustes, que costumam seguir índices como o CUB. Extratos online permitem que cada adquirente acompanhe a própria situação sem depender de planilhas.
Com a obra concluída e averbada, o empreendimento vira condomínio. A fase de obra é encerrada, o condomínio é constituído e a gestão passa para a Líder Gestão Condominial, empresa do mesmo grupo, sem trocar de equipe no meio do caminho.
Administração de condomíniosCostuma sair, porque não há a margem de lucro de uma incorporadora sobre a obra. Mas o preço não é fechado: os cotistas pagam o custo real, com reajustes e eventuais imprevistos. Por isso a economia depende de orçamento bem feito, controle rigoroso dos gastos e uma prestação de contas que mostre cada desvio a tempo de corrigir.
Os próprios adquirentes, por meio de uma comissão de representantes eleita entre eles, como prevê a Lei 4.591/1964, além das assembleias que aprovam as contas. A contabilidade independente reforça essa fiscalização: balancetes, orçado x realizado e extratos por unidade dão à comissão os números de que ela precisa para cobrar e decidir.
Como o custo é rateado, a parcela que um cotista deixa de pagar pesa sobre o caixa da obra. O contrato e a lei preveem medidas que vão da cobrança com encargos até, em casos extremos, a perda da fração do inadimplente. A Liderança acompanha os atrasos desde o primeiro dia e informa a comissão para que a decisão seja tomada a tempo.
Em regra, sim. Obras de construção civil precisam ser inscritas no Cadastro Nacional de Obras da Receita Federal, inclusive as feitas a preço de custo, e a legislação prevê poucas dispensas, que vale conferir. O cadastro deve ser feito no início, porque é a base das contribuições previdenciárias da obra e da certidão exigida para averbar a construção no registro de imóveis.
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